Quando si inceppa il meccanismo

Buongiorno, mi è successo un bel guaio da cui non so come uscire: circa due anni fa ho comprato alcuni terreni agricoli per estendere la mia attività; il venditore mi aveva garantito che su tali terreni non gravava alcun peso e nel rogito c’è appunto scritto che tali terreni sono liberi da vincoli di ogni tipo. Ora, invece, ho scoperto che su quei terreni grava un’ipoteca a garanzia di un debito che il venditore non ha pagato e la banca vuole venderli! Può farlo? Cosa posso fare io per tutelarmi?

UG, provincia di CH

Risponde l’Avv. Antonella Bonini*

*Studio associato Bonini – Liguoro

Innanzitutto, tanto per fare chiarezza sull’argomento di cui stiamo parlando, vediamo cosa dice l’art. 2808 del codice civile in tema di ipoteca: “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”. Il che significa, per rispondere al primo quesito posto dal lettore, che sì, la banca che ha iscritto ipoteca sui beni di sua proprietà può ora venderli, per soddisfare il proprio credito, se quell’ipoteca risulta ancora iscritta a carico dell’immobile e se il debitore/venditore dell’immobile non interviene a saldare il debito. Ora, se però le cose sono andate come ha scritto il lettore, qualcosa in quella compravendita è andata davvero storta se nel rogito c’è scritto che l’immobile è libero da pesi e vincoli ed ora la banca dichiara invece di agire sulla base di un’ipoteca tuttora attiva. La prima cosa da fare, ovviamente, è effettuare una visura ipocatastale dell’immobile e verificare, appunto, la consistenza dell’ipoteca: c’è sempre la possibilità che la banca “si sia sbagliata”. Poiché però tale ipotesi mi pare piuttosto improbabile, l’unica alternativa possibile – per ricostruire la vicenda – è che, in realtà, l’ipoteca esistesse al momento della compravendita, che il venditore l’abbia taciuta per poter realizzare l’affare e che il notaio non abbia fatto le verifiche del caso ed abbia scritto il falso nell’atto di compravendita. Naturalmente bisognerebbe conoscere bene tutte le circostanze del caso, ma se il lettore si ritrova con un atto di rogito nel quale c’è scritto che l’immobile è libero da ipoteche, mentre l’ipoteca c’è ed è lì da prima del rogito stesso, è chiaro che il notaio ha sbagliato. Se poi ha sbagliato in malafede o per semplice negligenza è circostanza che andrebbe appurata: perché nel primo caso potrebbe esserci il sospetto che fosse in combutta con il venditore ed abbia omesso di effettuare correttamente le visure per consentirgli di chiudere l’affare, quindi ci sarebbero chiaramente gli estremi per una denuncia di carattere penale. Nel secondo caso, comunque, la sua negligenza ha ovviamente causato un danno del quale potrà essere chiamato a rispondere. Non volendo per forza pensar male, mi limiterei a valutare la seconda delle due possibilità sopra ipotizzate: sul punto è opportuno citare una recentissima pronuncia della Suprema Corte, dello scorso giugno (Cassazione Civile, Sez. III, 19 giugno 2013 n. 15305) nella quale si ricorda l’orientamento costante del Giudice di legittimità secondo cui “l’opera professionale del notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti. Pertanto, il notaio quand’anche sia stato esonerato dalle visure, essendo comunque tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2 e della buona fede, qualora, come nella specie non osserva i suddetti obblighi risponde ex contractu per inadempimento della obbligazione di prestazione di opera intellettuale”. Il notaio, quindi, non può trincerarsi dietro la scusa che la parte venditrice ha mentito, perché quella menzogna stava proprio a lui smascherarla, ed anzi era suo compito farlo, attraverso gli opportuni controlli catastali. Se non ha compiuto tali controlli e l’atto da lui rogitato contiene affermazioni non corrispondenti al vero sarà in primis lui a doverne rispondere. Nella citata sentenza, per altro, la Cassazione delinea molto chiaramente anche quali saranno le conseguenze dell’errore commesso dal notaio: “l’obbligo del risarcimento può essere disposto anche in forma specifica mediante la condanna alla cancellazione del vincolo con il pagamento della somma necessaria a tal fine per il compimento delle richieste formalità, oltre che per equivalente ex art. 2058 c.c.”.