Il terreno si rivaluta

Con la circolare n. 47/E del 24 ottobre scorso, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti applicativi in merito al decreto legge n. 70 del 13/5/2011, contenente le indicazioni relative alla reintrodotta possibilità di rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni ai fini della determinazione delle plusvalenze.

Risponde: Avv.Antonella Bonini 
Innanzitutto chiariamo di cosa stiamo parlando: nel caso in cui il proprietario di un terreno edificabile o agricolo, o il possessore di titoli o di quote societarie venda il proprio bene, vedrà poi sottoposto il proprio introito ad una tassazione che è calcolata in percentuale sulla differenza tra il prezzo ricavato dalla cessione ed il costo iniziale del bene (la cosiddetta plusvalenza). Gli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 (legge finanziaria per il 2002) introdussero per la prima volta nel nostro ordinamento un’agevolazione per i contribuenti destinati a versare l’imposta sulle plusvalenze, ovvero la possibilità di rideterminare – ad una certa data – il costo o valore di acquisto del bene la cui cessione avrebbe generato la plusvalenza stessa, pagando in cambio un’imposta sostitutiva calcolata in percentuale (2% per le partecipazioni e 4% per i terreni) sul nuovo valore, risultante da una perizia di stima asseverata.

Le disposizioni del d.l. n. 70/2011 (convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106) hanno reintrodotto la suddetta agevolazione, fissando il 1° luglio 2010 come data alla quale devono essere posseduti i beni dei quali si intende rideterminare il valore ai fini della plusvalenza, nonché come data di riferimento per la rideterminazione stessa. I soggetti che possono accedere all’agevolazione sono le persone fisiche, le società di persone, nonché le società di capitali, ma queste ultime limitatamente ai beni che siano stati oggetto di misure cautelari. I beni per i quali è possibile effettuare la rideterminazione sono ancora i terreni edificabili ed a destinazione agricola, nonché titoli, quote o diritti, non negoziati in mercati regolamentati. Anche le modalità di calcolo dell’imposta sostitutiva sono rimaste invariate: si dovrà pertanto sempre versare il 4% del valore periziato in caso di terreni ed il 2% in caso di partecipazioni.

Come accedere

Al fine di poter accedere all’agevolazione in parola è necessario che la rideterminazione del valore del bene sia effettuata tramite una perizia redatta da un professionista abilitato: da individuarsi negli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché negli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti per il caso delle partecipazioni; tra gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili per il caso dei terreni. Affinché possa consentire di versare l’imposta sostitutiva, la perizia dovrà essere redatta e successivamente presentata per la asseverazione – presso la cancelleria del tribunale, oppure presso gli uffici dei giudici di pace e presso i notai – entro il 30 giugno2012.

A quel punto, con in mano la perizia asseverata, il contribuente – avendo a mente il prezzo che intende ricavare dalla vendita del bene –  potrà fare due conti e valutare se gli convenga versare l’imposta sostitutiva nella misura del 2o4 % del valore asseverato, oppure l’imposta sul reddito derivante dalla plusvalenza: è chiaro che il calcolo dipende molto dal prezzo di vendita del bene. In ogni caso, il versamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire entro il 30 giugno 2012 e può essere suddiviso in tre rate annuali di pari importo: in tal caso al 30/6/2012 è fissata la scadenza della prima rata ed il pagamento di quest’ultima vincola il contribuente al pagamento delle successive, poiché non sono consentiti ripensamenti. Il pagamento oltre termini rende nulla la possibilità di avvalersi dell’agevolazione ed in questo caso l’imposta totale o parziale pagata può essere chiesta a rimborso.

Una importante novità introdotta dal d.l. n. 70/2011 è quella di poter scomputare l’imposta sostitutiva, eventualmente già versata in seguito ad una precedente rivalutazione, da quella dovuta ora a seguito di nuova rideterminazione del valore del bene e ciò anche quando la nuova perizia determini un valore inferiore rispetto a quello precedentemente fissato: in tal caso il contribuente chiederà a rimborso le somme non dovute e la richiesta va presentata entro 48 mesi dal pagamento dell’imposta (o della prima rata) relativa all’ultima stima effettuata.